Бесхозный участок

Очень часто люди обращаются с вопросом помочь разобраться, как оформить  заброшенный (бесхозный) земельный участок в собствееность, на котором имеется незаконченные посторйки либо разрушенный домик.

 В соответствии с законом под бесхозяйной вещью понимается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (пункт 1 статьи 225 Гражданского кодекса РФ). Это определение распространяется и на дом. Кадастровая палата объясняет, что «заброшкой» можно считать любое здание, у которого нет владельца, во всяком случае,  о нем ничего не известно. И даже если хозяина удалось отыскать, но он не следит за домом и участком, дом все равно можно считать бесхозным.

Такие участки встречаются в основном в сельской местности, практический во всех деревнях и садоводчиских некомерческих товариществах (СНТ). У таких участков давно уже нет собственника, но есть желающие оформить бесхозный дом либо участок на себя.

Люди бросают земли по многим причинам:

- умер собственник, а наследников не осталось, некому передать имущество;

- сложности с продажей участка и, как следствие, переезд в мегаполис в поисках лучшей жизни и повышения комфорта;

- умер собственник, но наследники попросту не захотели принимать по наследству маленький домик и участок;

- умер собственник, но наследники по тем или иным причинам пропустили срок и т.д.

Способы оформить на себя бесхозный участок с домом:

1.  приобрести бесхозный участок (поучаствовать в торгах) у муниципалитета;

2. открыто владеть в течение 15 лет и впоследствии стать полноправным собственником;

3. найти собственника “заброшки” и выкупить участок с домом.

Способ 1. Приобрести бесхозный участок у муниципалитета

Если бесхозный земельный участок под домом расположен в СНТ и не состоит на учете в ЕГРН, то необходимо будет обращаться в местную Администрацию и писать два заявления:

- о просьбе предоставить участок в собственность (или аренду)

- о постановке участка на учет

Затем нужно подождать 2 недели, за это время участок внесут в Росреестр и отправят вам уведомление. На этом этапе может выясниться, что органам власти все же известно о существовании законного владельца дома (а вам эти сведения не удалось получить  по разным причинам), но он отказался от владения. Этому собственнику уведомление отправят тоже.

Если собственник не обнаружится, то законом предусмотрен такой порядок, придется ждать целый год, вдруг за это время владелец все-таки найдется. Если нет, то местный муниципалитет обратится в суд и по суду станет законным правообладателем участка.

Через год ничейные участки станут собственностью муниципалитета, и их выставят на аукцион. Вам останется этот аукцион выиграть.

Но тут важно знать, что если участок с домом расположен на землях СНТ, а вы член этого СНТ, то закон дает вам право купить эту недвижимость без торгов

Во всех остальных случаях придется участвовать в аукционе. Победит тот, кто предложит самую высокую цену, но имеется вероятность, что соперников у вас не будет вообще. Тогда, муниципалитет передаст дом вам,  как единственному частнику, и вы сможете зарегистрировать свое законное право собственности на этот участок, реконструировать «заброшку» или строить на ее месте новый объект.

2 способ – «экстремальный»,  не много спорный, так как оформляется через суд по приобретательной давности — ст. 234 ГК РФ, то 

во – первых:  не факт,  что неожиданно не объявится владелец, той самой «заброшки»,

а во-вторых: нужно столько терпения и сил, в том числе финансовых, чтоб открыто проживать в бесхозном доме, либо облагораживать земельный участок, вкладывать в него средства, владеть им. Ну и самое, наверное, важное это то, что в России нет «ничьей» земли. Если участок не принадлежит гражданину или организации, значит, он принадлежит муниципалитету или государству — ст. 16 ЗК РФ. Поэтому не факт, что решение суда по оформлению участка в собственность по приобретательной давности,  будет положительным, есть отрицательная  судебная практика  по таким делам. Если все - таки решите воспользоваться данным способом, то к 15 годам открытого владения надо прибавить еще  три года и тогда только обращаться в суд. То есть  в реальности ждать придется не 15, а 18 лет.

Способ 3.  Розыск владельца “заброшки”.

Если самостоятельно это у вас сделать не получилось, то  алгоритм действий таков:

1. Заказать выписку из ЕГРН. Если заброшенный дом состоит на учете, из выписки можно будет узнать о доме, его владельце и о том, есть ли какие-то обременения.
2. Если заброшенный участок  и дом находятся в СНТ, то узнать кадастровый номер можно попробовать через председателя. Возможно, кадастровый номер дома все-таки значится в публичной кадастровой карте.
3.  Если дом не в СНТ, надо идти в местную администрацию, и попробовать узнать, кому выдавалось разрешение на строительство.

В случае если удалось найти владельца “заброшки”, то следующим шагом станет передача дом по договору купли-продажи или иной гражданско-правовой сделке.

Но если сведений о доме нет в ЕГРН, то предварительно его надо поставить на кадастровый учет.

По земельному кодексу участок и «прочно связанные с ним объекты» должны иметь одну судьбу: в практическом плане это значит, что дом надо покупать вместе с участком, на котором он стоит, и оформлять права на оба эти объекта.